LALAINEC.DELMENDO
年1月20日
在去年因新冠大流行而放缓之后，随着收益率上升，西班牙再次看起来像是一个可能的投资目的地。
西班牙房地产
西班牙房价
根据西班牙银行的数据，在截至年第三季度的一年里，西班牙房价上涨2.59%(经通胀调整后为-0.78%)，至每平方米欧元，这是两年来最好的表现。按季度计算，年第三季度房价小幅上涨0.75%(经通胀调整后为0.45%)。
全国国家统计局(INE)房价指数显示，年第三季度同比增长4.21%(经通胀调整后为0.78%)。
不同房屋类型:
1.现有住宅:截至年第三季度的一年里，价格上涨了4.29%(经通胀调整后为0.86%)，是年第三季度以来的最大涨幅。
2.新住宅:年第三季度价格同比上涨4.07%(经通胀调整后为0.65%)，低于上年7.46%的同比涨幅。
按自治区划分，卡纳里亚斯在年第三季度同比涨幅最大，为6.95%，紧随其后的是坎塔布里亚(6.88%)、巴利耳斯(6.78%)、梅利利亚(6.66%)、穆尔西亚(6.29%)、Andalucía(6.04%)、加利西亚(5.79%)和里奥哈省(5.12%)。
瓦伦西亚社区(4.97%)、阿斯图里亚斯(4.61%)、Aragón(4.46%)、卡斯蒂利亚León(4.23%)、休达(3.38%)、Catalua(3.28%)、纳瓦拉(3.28%)和卡斯蒂利亚-拉曼查(3%)的房价小幅上涨。埃斯特雷马杜拉(2.86%)、马德里(2.84%)和PaísVasco(1.35%)的房价涨幅最小。
西班牙房价指数地区
西班牙房地产市场在年才恢复增长，根据INE的数据，从年第三季度到年第一季度，西班牙房地产市场下跌了36.3%(经通货膨胀调整后为-42.9%)，现有房价下跌了43.1%(经通货膨胀调整后为-49%)。连续24个季度同比下降。
西班牙房价指数历年变化(%)
据西班牙deEstadistica(INE)介绍，销售数量正在强劲增长。年前10月份西班牙销售房屋数量比去年同期增长35.9%,至套。年该数据同比下降16.9%，年同比下降2.4%，年同比上升10.8%，年上升15.4%，年上升14%，年上升11.5%。
西班牙19个自治社区和省中有18个需求激增。在年的前10个月，Melilla记录了59.4%的最大销售增长，其次是LaRioja(44.1%)，CastillayLeón(42.2%)，Andalucía(41.5%)，Castilla-LaMancha(41%)，马德里(40.7%)，Navarra(39.1%)，Cantabria(38.2%)，Catalua(36.8%)，瓦伦西亚社区(35.8%)，加利西亚(34.9%)，和Aragón(34.4%)。穆尔西亚(29.2%)、埃斯特雷马杜拉(28.5%)、阿斯图里亚斯(27.9%)、巴利耳斯(24.8%)、加纳利亚斯(18.4%)、PaísVasco(16.2%)等地区的销售数量也有所增加。
在年前10个月，只有休达的房屋销量下降了31%。
年前三个季度，住宅开工数同比强劲增长近30%，至73,套，而年下降了21.2%。
尽管西班牙经济在年大幅下跌10.8%，而年仅增长2%，这主要是由于新冠大流行。最近，欧盟委员会(EuropeanCommission)将其对西班牙年经济增长的预测下调至4.6%，比此前估计的6.5%低了近两个百分点。这与西班牙银行今年4.5%的增长预测一致。
外国人有权购买和转售各种各样的房产——住宅、商业或土地，没有任何限制。
疫情暂时抑制了外国人购房
在新冠肺炎大流行之前，外国购房者每年占西班牙全部房屋销售的12%至20%，远高于年的4.24%。年，外国购房者在西班牙购买了超过6.55万套住房，同比增长7.4%，而年的年增长率为13.7%。巴利阿里群岛对外国人特别有吸引力，大约三分之一的总需求来自外国人，这主要是因为它的白色沙滩和阳光明媚的地中海景观。紧随其后的是加那利群岛、巴伦西亚社区、穆尔西亚和安达卢西亚。
自年9月30日起实施的黄金签证计划，不仅吸引了中东、亚洲和俄罗斯的兴趣。任何携带50万欧元以上投资的非欧盟国家公民，都会自动获得西班牙居留权。总体而言，从年到年上半年，西班牙共向主要申请人发放了份黄金签证，其中中国人和俄罗斯人分别占32%和25%。
年，西班牙向主要申请人批准了份黄金签证，比一年前增加了近20%。其中，份黄金签证通过房地产期权发放给外国人，比去年同期增长13.7%，创下历史最高纪录。
然而，主要由于新冠肺炎大流行，外国购房者最近放缓了。年批准的黄金签证比前一年下降了40.6%。事实上，在年上半年，向外国人发放的黄金签证只有份，比去年同期下降66%。
西班牙实际房价仍比峰值低33%!
从年到年，西班牙全国平均房价上涨了%(通胀调整后为%)，是欧洲房价涨幅最高的国家之一。从年到年，沿海房产的价格飙升了%(通胀调整后为%)，主要来自英国、法国和德国的数十万外国人购买了房产。
从年到年，马德里和巴塞罗那的房价上涨了%(经通胀调整后为%)，而其他内陆省份的房价上涨了%(经通胀调整后为%)。
西班牙房价指数型
年，突然间，房地产市场的萧条重创了西班牙经济，并带来了螺旋式上升的失业率。开发商留下了大量未售出的房产和巨额债务。尽管年至年房价上涨，但全国房价仍比峰值水平低约21%(经通胀调整后为-33%)。
土地价格再次上涨;交易飙升
根据西班牙发展部的数据，年第三季度西班牙城市土地交易的平均价格同比上涨了6.2%，达到每平方米欧元，而年第三季度同比下降了15.2%。
有数据的17个自治社区中，有10个社区的土地价格在年第三季度出现上涨:
1.在马德里，城市土地平均价格小幅上涨1.9%，至每平方米.3欧元。相比之下，年第三季度同比下降14.6%。
2.在安达卢西亚，土地价格上涨了12.5%，平均每平方米.1欧元。相比之下，前一年同比下降了15.1%。
3.在第二大地区Catalua，土地价格同比下降4.4%，至每平方米.2欧元。在此之前的一年中，年跌幅为10.1%。
4.在卡斯提尔-拉曼查(Castile-LaMancha)，平均地价上涨了4.4%，至每平方米85.5欧元。相比之下，年第三季度同比下降3.7%。
5.在加利西亚，土地价格略微下降了1.8%，平均每平方米83.8欧元。而一年前暴跌18%。
6.在卡斯蒂利亚-莱昂，平均地价上涨了15.2%，至每平方米61.2欧元。相比之下，一年前的年降幅为20%。
7.在加那利群岛，平均地价下跌了15.1%，至每平方米.7欧元。年第三季度同比下降17.8%。
8.在瓦伦西亚社区，平均地价同比下降5.3%，至每平方米.6欧元。年第三季度略有增长1.9%。
西班牙城市土地价格
根据发展部的数据，在年前三个季度，土地交易数量同比增长%，达到22,套，其价值增长%，达到约31.1亿欧元。
建筑活动增加
在年前三个季度，住房开户数同比强劲增长近30%，达到73,套，而年下降了21.2%。同样，房屋竣工数量同比增长14%，至62,套，而去年的增幅为8.3%。
然而，这些数字远低于-年平均开工和完工数量(分别为50万套和46万套)。
西班牙住宅建设
根据西班牙城市运输部门(MinisterioDeTransportes,MovilidadyAgendaUrbana)的数据，年，西班牙的总住房存量达到万套，较上年同期略有增长0.3%。安达卢西亚(17.2%)所占比例最大，其次是Catalua(15.3%)、瓦伦西亚社区(12.4)和马德里(11.7%)。
收益率还算不错
根据全球房地产指南(GlobalpropertyGuide)对西班牙房地产收益率的研究，目前西班牙房地产的总租金收益率还算不错。在西班牙的一些地方，从收益的角度来看，近年来购买公寓变得越来越有吸引力——这对西班牙来说是一个全新的情况。但这只适用于最小的公寓。
对于巴塞罗那CiutatVella的公寓来说，总租金收益——在税前、空置成本和其他成本之前，从购买出租物业的价格中获得的回报——从4.40%到5.15%不等。
马德里也可以获得类似的收益率，甚至可能稍低。所有这些收益率都高于前一年的数据。西班牙再次开始被考虑成为一个可能的投资目的地。
将实行新的租金管制，以控制租金的上涨
从年第三季度到年第三季度，租金上涨了46%以上。
为了控制近年来的住房成本飙升，西班牙最近批准了一项计划，将引入租金控制，并对该国一些空置房屋增加税收。房屋条例草案的主要特点包括:
1.限制业主（拥有多套住宅）能提高租金的住宅数量;
2.增加对闲置多套房屋的业主的税收;
3.可能要求一些新的房地产开发留出一些房屋用于社会住房。
西班牙交通、交通和城市事务部长拉奎尔·桑切斯(RaquelSanchez)说:“当务之急是遏制物价的持续上涨，遏制日益严重的不平等和正在发生的社会退化。”“这是走出迷宫的一条出路，很多人会发现自己买不起自己想买的房子，或者以合理的价格租不到房子。”
在此之前，一项于年3月生效的政府法令也限制了租金上涨，并扩大了对租户的保护和权利。在主要的变化中，该措施限制了合同期内每年的租金上涨率;将租赁合同期限由3年延长至5年(如业主是企业，则延长至7年);并引入了一个州租金基准指数，用于衡量当前的市场状况。该法律已适用于年3月6日起签署的新租赁协议。
拨出10亿欧元用于社会住房
今年早些时候，政府宣布将向社会住房投资10亿欧元的欧盟的新冠恢复基金。
西班牙总理佩德罗(PedroSánchez)表示，西班牙政府将为18岁至35岁的年轻人提供为期两年的每月欧元的租金，以帮助他们“获得体面的租赁住房”。不过这一政策只适用于年收入低于23,欧元的人群。
“我们正在讨论一个公平的经济复苏，这意味着便利获得住房，特别是那些最容易受到不稳定因素影响的人，比如我们的年轻人，”总理说Sánchez。
抵押贷款市场几乎没有改善
年前10个月，新住房抵押贷款同比增长23.6%，至套。根据欧洲央行的数据，未偿还抵押贷款总额同比小幅增长0.8%，约为亿欧元。然而，尽管利率极低，但仍远低于年至年发放的万套新住房抵押贷款的年平均水平。去年，抵押贷款市场规模占国内生产总值(GDP)的比例上升至45.2%左右，但这主要是由于疫情导致该国GDP萎缩。
西班牙住房贷款总额
西班牙的利率很低
疲软的抵押贷款市场令人惊讶。根据欧洲央行(ECB)的数据，年10月，西班牙平均抵押贷款利率为1.1%，略低于一年前的1.2%。
西班牙的利率
年10月:
1.一年期以内的住房贷款利率从年10月的1.65降至1.41%。
2.1~5年期住房贷款利率为4.18%，比前一年的4.38%有所下降。
3.五年以上IRF的贷款利率为1.09%，略低于一年前的1.19%。
西班牙的住房市场传统上非常容易受到利率变化的影响，因为在年之前，超过80%的新抵押贷款的初始固定利率(IRF)低于1年，这一比例从年到年上升到90%。
西班牙按利率抵押贷款
然而，近年来可调利率抵押贷款的份额持续下降。根据国家统计局的数据，年10月，固定利率抵押贷款占所有新增贷款合同的47.9%，高于一年前的41.9%和十年前的约3%。
丧失抵押品赎回权的贷款数量再次上升
根据国家统计局的数据，在年的年度下降31.2%之后，止赎率在年前三个季度上升了14.6%，至1.51万套住房。
不同住宅类型:
1.现有住宅:年第一季度至第三季度共套，同比增长24.1%
2.新住宅:1套，同比下降28.9%
在各自治区和城市中，加那利群岛在年前三个季度止赎数量同比增长最大，增长了近%，其次是PaísVasco(.4%)、休达(70.6%)、埃斯特雷马杜拉(55%)、马德里(44.5%)、纳瓦拉(43.2%)、卡斯提尔-拉曼查(37.7%)、安达卢西亚(35.5%)、阿斯图里亚斯(18.5%)和Catalua(12.8%)。里奥哈(LaRioja)、巴伦西亚社区(ValencianCommunity)和Aragón(1.5%)的房价小幅上涨。
西班牙丧失抵押品赎回权
相比之下，坎塔布里亚(-74.9%)、梅利利亚(-50%)、巴耳斯(-38%)、卡斯蒂利亚利昂(-22.1%)、穆西亚(-10.4%)和加利西亚(-5.6%)的房屋止赎率下降。
年前三个季度，Catalua、安达卢西亚和瓦伦西亚城市占所有止赎房屋的约63%。
西班牙经济依然脆弱，失业率虽高但仍在下降
年1月23日，西班牙成为继爱尔兰之后第二个退出国际救助计划的欧元区国家。自那以来，西班牙经济的表现一直优于欧洲大部分地区。然而，这是一个漫长而艰难的过程。由于全球金融危机和欧元区债务危机，经济衰退多年来一直是西班牙的常态。
西班牙国内生产总值(gdp)和通货膨胀
年，随着消费者需求减弱和商业投资减弱，经济增长放缓至2%。随后，新冠肺炎大流行加剧了这一局面，年经济大幅下滑10.8%。西班牙是该地区受疫情影响最严重的国家之一，其复苏落后于邻国。
最近，欧盟委员会(EuropeanCommission)将其对西班牙年经济增长的预测下调至4.6%，比此前估计的6.5%低了近两个百分点。这与西班牙银行今年4.5%的增长预测一致。
西班牙统计局的数据显示，西班牙年第三季度的失业率降至14.57%，低于上年的16.26%，但仍略高于年第三季度的13.92%。西班牙的失业率在年至年期间平均约为22%，在年至年期间降至年均14.7%。
根据国家统计局的flash数据，年12月，通货膨胀率跃升至6.7%，是年以来的最快速度。这远远高于年至年1.1%的平均水平。
西班牙预算赤字占国内生产总值(GDP)的比例从年的2.9%大幅上升至年的11%左右，主要原因是疫情期间政府支出激增。根据欧盟委员会的数据，预计今年赤字将小幅下降至GDP的8.1%。西班牙的公共债务总额今年将保持在约.6%的高位，年为%，年为95.5%。
西班牙的失业率
最近，西班牙议会通过了西班牙历史上最大的预算，从欧盟的巨额新冠恢复基金中拨款数十亿欧元。年预算达到创纪录的亿欧元，该预算的通过增加了Sánchez少数派政府存活到年底任期结束的可能性。