关于房价有一句话叫做「长期看人口中期看土地短期看金融」这句话有一定的道理。但是这句话并没有考虑长期的货币因素只是从城市化角度进行的阐述。
那么从长期来说一个城市未来有没有发展和人口的多少是强相关的这点不言自明。对于各地的人口情况如果仅仅是看数据普通人是看不出什么也没有太多的感觉的。
有几个老外搞了一个项目利用开源的数据将世界各地的人口数据投影在世界地图上这样看上去就直观多了而且能发现很多有意思的东西。
有些发现堪称震撼。
这个项目就是「人口山」地图上都是人口而不是山脉、高楼大厦比如这是世界的人口地图。
所有图片都可以点击放大观看。
可以看到「人口山」最高最密集的地方就是中国和印度。
我们先看看欧洲和北美的人口地形图这样后来讲到中国的时候大家才能有比较强烈的感受。没有对比就没有伤害。
比如这是欧洲大陆人口向伦敦、巴黎、巴塞罗那、那不勒斯这些城市高度聚集。
下面这是伦敦虽然出现了明显的聚集效应但是周边还是有不少城市人口比较多。
巴黎的情况就不同了周围基本没有多少人口高度聚集在巴黎。
如果有朋友小时候读过法国的名著的话里面经常提到一个词叫做「外省人」。
如果我们按照中国的情况理解是不太好理解的中国的省这么多每个省的人都可以叫别的省的人为「外省人」。
看了这幅人口地形图我们就明白法国只有两个地方巴黎地区和巴黎之外巴黎之外的就叫「外省人」。
这个项目组还发现刚果的城市金沙萨与巴黎的人口聚集情况高度相似。
上面是金沙萨下面是巴黎从这个角度才能体会到金沙萨取得的伟大成就。
下面是北欧地广人稀这个概念在这个图上就非常明显了。
下面是北美美国东海岸人口高度聚集在华盛顿、费城、纽约、波士顿等城市聚集的情况也一览无余。
新加坡一枝独秀。
下面我们重点来看中国这是从中国东海岸这个角度看到的人口情况。
再强调一遍这上面的柱子都是人口。
与美国和欧洲相比中国的人口地图简直是太震撼了完全不在一个层级。
所以拿美国和欧洲的房价来和中国比这不科学。
下面我们将各个城市的数据打开来看同时附上从年以来的人口变化情况。
其中绿色代表增长红色代表衰退。
如下是北京和天津附近的情况从图上可以看出北京和天津周边人口快速的流失向北京和天津集聚。
从图中我们可以观察到这个集聚的力度还是不够的。
由于北京是具有全国影响力的城市人口的流入不能就看周边但是即使仅仅看周边北京要变得更大完全是有空间。
没有更加集聚原因当然是因为管制。
下图是东三省的情况人口高度向沈阳、长春、哈尔滨聚集而且聚集力度非常高。
长三角的情况是总体人口非常密集但是聚集的力度不是很大的。
上海比较明显南京和杭州稍微出众一些苏州、常州在上海和无锡之间其中苏州有一定的集聚效应。
宁波人口优势不明显。
中国人口密度最高聚集的最厉害的是珠三角密密麻麻简直都看不清楚。
广州、深圳、香港、澳门将会形成一个超过万以上的超级城市群。
这个项目组分析认为这在人类历史上是「史无前例」的。
福州、厦门其中厦门的聚集度非常高但是房价已经相当贵了。
我们再来看看中部地区。
郑州位于人口的中心已经开始显现出聚集优势。
武汉周围人口密度仅次郑州但是聚集优势明显说明「大武汉战略」有一定成效。
长沙周边人口密度稍微低一点有聚集优势需要提高省会首位度。
南昌周围人口密度较低但是聚集优势明显。
下面是合肥已经有一定聚集优势合肥周边人口极度衰退进入周边大城市。
下面是西部地区。
成都和重庆是双子星周边人口密度非常高聚集效应开始显现。
西安周围人口密度稍微低一些但是还可以聚集效应明显。
兰州人口密度太低。
这里重点提一下重庆。
其实老外并不了解中国大部分知道北京和上海、香港就不错了对于重庆他们是一无所知的。但是项目组从人口数据中得出的结论是「重庆的规模让人惊讶」、「中国未知的超级城市」、「你从未听过的最大城市」。
下面是太原周边人口密度较低。
下面是昆明和贵阳人口密度还可以。
下面是南宁、海口和三亚海南人口密度是比较低的。
下面是乌鲁木齐周边基本没有太多人口。
拉萨听起来名气比尼泊尔大多了但是从人口上来看是这样的。
总结
1、人口密度最高的是珠三角将来房价可能会达到一个不能想象的高度。
2、长三角人口较多但是密度不如珠三角还会进一步聚集。
3、京津地区是北方最大的人口集聚地而且有全国影响力现在是管制较多如果放开的话完全不担心人口的问题。
4、中部地区人口优势明显就看几个省会的首位度战略的执行情况其中郑州、武汉现在已经显示出优势。
5、西部地区成都和重庆是人口密度最高的地区优势明显。
人口只是所有因素中的一个偏长期本文不作为投资建议但是可以引发大家的思考。
来源地产营销总